Normalerweise ist der Erwerb eines noch zu bauenden Hauses samt Grundstück ein einheitliches Geschäft, das im Rahmen eines Bauträgerkaufvertrages geschlossen wird. Der Kunde wird in diesem Rahmen durch die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) in mancherlei Hinsicht geschützt.
Grundstück separat erwerben?
Manche Bauträger empfehlen, das Grundstück separat zu erwerben und dann das Haus im Rahmen eines Werkvertrages errichten zu lassen. Manchmal werden als Anreiz Steuervorteile vorgeschoben.
Diese Konstruktion hat für den Bauträger Vorteile. Er erspart sich Verhandlungen mit seiner Hausbank, denn er braucht keine Finanzierung für das Geschäft. Kalkulatorisch rechnet er mit den Zahlungen des Bauherrn. Im Idealfall hat der Bauunternehmer korrekt kalkuliert und kann mit den Zahlungen des Kunden das Haus bauen und fertigstellen.
Für den Kunden hat dies eher Nachteile. Die Schutzwirkung der MaBV entfällt. Außerdem kann die vom Bauunternehmer favorisierte Trennung in Grundstückskauf- und Werkvertrag ein Indiz für eine nicht besonders gute Bonität sein. Da muss es dann auf jeden Fall heißen: „Finger weg!“
Ungeschickt wäre es auch, wenn der Kunde den Bauplatz kauft, im Nachgang dann aber herauskommt, dass der Platz gar nicht bebaut werden darf. Auch dieses Problem ginge voll zu Lasten des Bauherrn.
Weiteres Problemfeld: die geschlossenen Verträge könnten unwirksam sein. Das wäre für den Kunden äußerst fatal, weil er dann seine Gewährleistungsansprüche verliert.
Findet das Bauträgervorhaben in Begleitung eines Kreditinstitutes statt, darf man annehmen, dass die Bank das Vorhaben und die Bonität des Unternehmers untersucht hat. Der Kunde muss nur nach Baufortschritt zahlen, der Bauträger muss die Verwendung seiner Zahlungen der Bank gegenüber nachweisen – da hat die Bank ein Auge drauf.
Eine 100%ige Sicherheit gibt es natürlich nicht, aber ein paar Problemquellen weniger hat es schon, wenn reguläre Bauträgerverträge abgeschlossen werden.
Fazit:
Lassen Sie sich ausführlich von einem Notar beraten, wenn Ihnen ein solches Geschäft im Rahmen eines Hausbaus angetragen wird.
Weitergehende Informationen erhalten Sie beim Notar und auf der Internetseite der Bundesnotarkammer.
