Kaufpreisaufteilung in einen Boden- und Gebäudeanteil

Wird für eine Immobilie, die zur Erzielung von Einkünften dienen soll, ein Gesamtkaufpreis bezahlt, stellt sich die Frage, welcher Anteil des Kaufpreises auf den Grund und Boden und welcher auf den Gebäudeteil entfällt.

Dies zu klären ist notwendig, um eine Bemessungsgrundlage für die Bemessung der AfA zu erhalten. Der Bundesfinanzhof hat zu dieser Frage bereits konkret Stellung genommen. Die Verkehrswerte sind demnach jeweils getrennt nach Boden und Gebäude zu ermitteln, die prozentualen Wertanteile werden dann im selben Verhältnis auf den Kaufpreis übertragen.

Welches Wertermittlungsverfahren wird hierfür angewendet?
Im Beschluss vom 15.11.2016, IX B 98/16 wird folgendes ausgeführt:
„Bei selbstgenutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) und Mehrfamilienhäusern ist grundsätzlich eine Kaufpreisaufteilung unter Anwendung des Sachwertverfahrens angebracht. Aber auch eine Bewertung anhand des Ertragswertverfahrens ist ausnahmsweise möglich, wenn dieses aus Sicht des FG zum zutreffenderen Wert führt und die tatsächlichen Wertverhältnisse besser abbildet“.

Grundsätzlich wird das Sachwertverfahren bevorzugt. Aber im vorliegenden Fall wurde festgestellt, dass das Objekt in erster Linie zur Vermietung geeignet war. Damit stellten die Ertragsaussichten den wesentlichen wertbildenden Faktor dar, hieß es in der Begründung (IX B 98/16). Daher wurde hier das Ertragswertverfahren als das sachgerechtere Verfahren angesehen.
Was das konkret für die Kaufpreisaufteilung bedeuten kann, sollen die folgenden Rechnungen aufzeigen.

Es handelt sich dabei im Beispiel um ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten in einem Ballungsraum mit hohen Bodenrichtwerten.
Der Kaufpreis lag aufgrund der aktuellen Nachfrage deutlich über dem Verkehrswert.

Fazit:
Der Löwenanteil der Investitionskosten (78,3%) wird dem Grund und Boden zugeordnet. Für den steuerlich interessanteren Gebäudeteil bleiben nur
21,7% übrig. Das pauschale  Bewertungstool des Finanzamtes stützt sich auf das Sachwertverfahren.

Eine Bewertung mit Hilfe des Ertragswertverfahrens führt zu diesen Ergebnissen:

Sollte das Finanzamt dem Gutachten folgen, das der Steuerpflichtige zur Widerlegung der vorgenommenen Aufteilung einreicht, ergeben sich die folgenden Unterschiede:

Erste Hinweise, dass sich ein Gutachten zur Überprüfung der Kaufpreisaufteilung lohnen könnte, sind diese Faktoren:

• die Immobilie befindet sich in einem Ort mit boomendem Immobilienmarkt
• die Bodenrichtwerte sind recht hoch
• der Liegenschaftszinssatz, den die Stadt für Mehrfamilienhäuser ausweist, ist relativ gering (siehe Marktberichte)
• das Objekt ist gut vermietet, aber schon etwas älter

Unser Angebot

Wir erstellen zu einem vertretbaren Honorar eine einfache Rechnung zur Überprüfung. Ergibt sich demnach, dass sich ein Gutachten
lohnt, rechnen wir Ihnen das Honorar zur Überprüfung auf das Gutachten-Honorar an.

Doch Vorsicht: die Finanzämter sind nicht verpflichtet, diese Gutachten anzuerkennen.

Insofern kann für den Erfolg (= Anerkennung durch das Finanzamt) keine Haftung übernommen werden.

Auch für anschaffungsnahe Herstellungskosten (aHK) relevant

Nur die wenigsten Gebäude, die man erwirbt, sind so, wie man es sich vorstellt. Das heißt, es werden kurz nach Erwerb Renovierungen und Modernisierungen geplant. Der Gesetzgeber definiert hier eine Grenze von 15% des ursprünglichen Gebäudeanteils.

Liegen die Kosten (ohne USt) für Modernisierung und Renovierung unter dieser Grenze, ist bei vermieteten Gebäude der sofortige Werbungskostenabzug möglich. Liegen die Netto-Kosten darüber, werden sie, wie der Gebäudeteil auch, mit der AfA belegt.

Welche Kosten der Modernisierung/Renovierung zugeordnet werden können, sollte vorher mit dem Steuerberater abgeklärt werden.

Hinweise zu diesem Artikel

• dieser Artikel gibt allgemein zugängliche Informationen zur steuerlichen Einschätzung wider und liefert grobe Hinweise zum Thema „Kaufpreisaufteilung“
• er stellt keine Steuerberatung dar und ersetzt keine ausführliche Beratung durch einen Steuerberater
• es werden hier nur bewertungstechnische Sachverhalte dargestellt, verbunden mit einer
  möglichen Einschätzung durch die Finanzbehörden. 
• Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte kann keine Haftung übernommen werden.