Hinweise zu diesem Artikel
- Durch die WEG-Novelle vom 01.12.2020 haben sich einzelne Sachverhalte verändert, die in diesem Artikel noch nicht berücksichtigt sind.
- dieser Artikel gibt allgemein zugängliche Informationen zur steuerlichen Einschätzung wider und liefert grobe Hinweise zum Thema „Teilungserklärung“
- er stellt keine Steuerberatung dar und ersetzt keine ausführliche Beratung durch einen Steuerberater
- es werden hier nur bewertungstechnische Sachverhalte dargestellt, verbunden mit einer
möglichen Einschätzung durch die Finanzbehörden. - Für die Richtigkeit und Aktualität der Inhalte kann keine Haftung übernommen werden.
Wohnraum in Ballungsräumen ist knapp und daher fällt in diesem Zusammenhang des Öfteren der Begriff „Nachverdichtung“. Unter anderem kann damit gemeint sein, den Dachboden zu Wohnraum auszubauen. Anregungen, die in einschlägigen Fachzeitschriften zu finden sind, zeigen, dass aus diesen Räumen wunderschöne Wohnräume zu schaffen sind.
Aber auch hier gilt: erst müssen die rechtlichen Gegebenheiten passen, ansonsten wird auch hier der Wohntraum zum Alptraum.
Manchmal ist der spätere Ausbau in den Teilungserklärungen bereits vorgesehen, meist kann man davon jedoch nicht ausgehen.
Bevor man sich als Mitglied der Eigentümergemeinschaft überhaupt mit diesem Gedanken beschäftigt, muss klar sein, dass diese bauliche Maßnahme die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich macht.
Denn die Ausbaumaßnahme wird in hohem Maße Gebäudeteile betreffen, die im gemeinschaft-lichen Eigentum stehen. So werden Eingriffe in die Dachhaut erforderlich, das Treppenhaus muss erweitert werden, ebenso sämtliche Versorgungs-leitungen. Es wird neue Fenster und Wohnungseingangstüren geben. Entsteht eine komplett neue Wohnung muss auch an die Änderung der Miteigentumsanteile gedacht werden. In diesem Zusammenhang muss dann auch der Schlüssel zur Kostenverteilung angepasst werden. Auch nicht zu vergessen: Klingel und Briefkasten.
Also sind insgesamt an formalen Dingen nötig:
- eine Baugenehmigung
- eine neue, bzw. ergänzende Abgeschlos-senheitsbescheinigung,
- und die Gestattung des Ausbaus durch die Eigentümergemeinschaft (wenn nicht schon in der Teilungserklärung vorgesehen).
Aus einem düsteren Dachboden…
Kann erstklassiger Wohnraum werden.
Auch hier sollte eine Klärung erfolgen. Denn sonst könnte es am Ende bedeuten, dass die gesamte Eigentümergemeinschaft für Schäden am Dach (als Beispiel) gerade stehen muss. Möglicherweise wäre auch an eine spezielle Sicherheitsleitung für Folgereparaturen auf dem Rücklagenkonto zu denken.
Wird die Wohnung nach Fertigstellung verkauft, muss der Gemeinschaft klar sein, dass die Gewährleistungsverpflichtung nicht automatisch auf den Erwerber übergeht. Eine spezielle Regelung im Kaufvertrag wäre hier zu vereinbaren.
Sondernutzungsrecht = Bauerlaubnis?
Manchmal hat der Wohnungseigentümer über dem darüber liegenden Dachboden ein Sondernutzungsrecht eingeräumt bekommen. Dieses Sondernutzungsrecht erlaubt nur die ausschließliche Nutzung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Dachbodens, beinhaltet aber keine Genehmigung zu baulichen Veränderungen, denn das Eigentum liegt nach wie vor bei der Gemeinschaft. Dieser Sachverhalt muss beachtet werden.
Dieser Artikel gibt allgemein bekannte Informationen zur Rechtslage wieder und soll auf einige Probleme hinweisen. Eine ausführliche Rechtsberatung bei einem Notar oder Rechtsanwalt ersetzt dies nicht.
